Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2024
Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt op basis van alle hiervoor genoemde mutaties en verschillen 15,41 miljoen euro voordelig. In onderstaande tabel staan de resultaten weergegeven per programma (een negatief getal betreft een positief resultaat voor de jaarrekening).
Resultaat Grondbedrijf 2024 Soort (Bedragen x 1.000 euro) | Begroot | Totaal werkelijk | Resultaat |
|---|---|---|---|
Programma 1: Economie en ruimte | |||
Actualisatie grondexploitaties | |||
Afgesloten complexen |
| 71 | 71 |
Mutatie VVZ Grondexploitaties | -1.450 | -2.098 | -648 |
Mutatie VVZ Voorbereidingskrediet en overig | -12 | -216 | -204 |
POC-winstneming |
| 2.439 | 2.439 |
Verkopen |
|
|
|
Tuingronden/Overig |
| 214 | 214 |
Exploitatie |
|
|
|
Grondbedrijf algemeen | -3.125 | -551 | 2.574 |
Strategische gronden | -129 | 6.478 | 6.607 |
Verhuurde Kavels | -506 | -81 | 425 |
Erfpacht | 105 | 427 | 322 |
Opstal | 6 | 3 | -3 |
Bouwrijpe kavels | -83 | -32 | 51 |
Niet in exploitatie te nemen gronden | -8 | 55 | 63 |
Diversen |
|
|
|
Verliesvoorziening strategische gronden | 0 | 2.583 | 2.583 |
Inbreng gronden erfpacht | 0 | 45 | 45 |
Meerstad | 0 | -37 | -37 |
Hortus/Biotoop | -1.118 | -812 | 306 |
Kapitaallasten BWV Meerstad | -4.114 | -3.460 | 654 |
Hergebruik grond | 0 | -126 | -126 |
NBK Grexen | -400 | -364 | 36 |
Reserve voorziening bovenwijks | 0 | 34 | 34 |
Totaal programma 1 | -10.834 | 4.572 | 15.406 |
Programma 2 Wonen | |||
Exploitatie |
|
|
|
Precario ingebruikgeving Openbare Ruimte | 0 | 8 | 8 |
Totaal programma 2 | 0 | 8 | 8 |
Totaal mutaties Grondbedrijf 2024 | -10.834 | 4.580 | 15.414 |
Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 (raadsbesluit 22 april 2020). Bij de berekening van het weerstandsvermogen voor de gemeenterekening 2024 worden dezelfde parameters gebruikt als bij de begroting 2025, voor bedrijventerreinen is hier van afgeweken. Dit zijn de volgende parameters:
Risico's | Omschrijving | Grondslag | Parameter | Voorstel |
|---|---|---|---|---|
Vertragingsrisico | Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Er kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen aan vertraging (oa. economische ontwikkelingen, onderhandelingen, procedures, netcongestie). Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. | (Boekwaarde + verplichtingen - getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter |
| De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2025 is 1,70%. |
Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter | Economische cyclus 3 jaren |
| 1,70% | |
Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar | Economische cyclus 7 jaren |
| 1,70% | |
Strategisch grondbezit | Economische cyclus 3,5 jaren |
| 1,70% | |
Uitvoeringsrisico | Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien | Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter | 2,5% | Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te hanteren. |
Risico opbrengstenstijging wonen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van woningen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten wonen x parameter | 1,0% | De vraag naar woningen blijft maar de verkoopbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Inmiddels is een toename zichtbaar in projecten die uit de verkoop worden gehaald of waarvan de verkoop wordt uitgesteld. We stellen voor deze parameter op 1,0% te zetten. |
Risico opbrengstenstijging bedrijventerreinen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter | 1,0% | De vraag naar bedrijventerreinen is op dit moment vrij sterk. Gezien dat Groningen met haar grondprijzen aan de hoge kant zit in de regio en we ook ervaring hebben met een fors lagere vraag, stellen we voor deze parameter op 1,0% te zetten. |
Risico kostenstijging | Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat. | (Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter | 2,0% | De inflatie vanwege hoge energieprijzen en materiaaltekorten leidt tot stijgende bouwkosten. Voor een deel zijn die in de verliesvoorzieningen van de geactualiseerde grondexploitaties verwerkt. Het restant verwachten we met 2,0% kostenstijging in het weerstandsvermogen op te kunnen vangen. |
Renterisico | Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat. | (Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter | 0.5% | De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door het gemiddelde werkelijke rentepercentage over alle leningen die voor de verschillende grondexploitaties zijn afgesloten. Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten in beweging en is de rente op staatsobligaties in korte tijd fors gestegen. Die stijgende rente zal ook invloed hebben op het grondbedrijf. Het is de lange termijn verwachting dat de rente zich zal bewegen richting de 2,5%. In de herziene grondexploitaties werd in 2024 gerekend met een rente van 1,87%, in 2025 met 1,70%. Met een rente van 1,70% in de grondexploitaties vanaf 2025 en de lange termijn ROP verwachting van 1,85%, zou het renterisico in het weerstandsvermogen benaderd kunnen worden met 0,15%. Echter, voorzichtigheidshalve berekenen we het renterisico met 0,5% |
Projectspecifieke risico's | Dit betreft risico's die 1. niet vallen onder boven-genoemde categorieën, 2. Projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. | Risicobedrag x parameter |
| Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven. |
Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.
Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het benodigd weerstandsvermogen voor de komende jaren.
Prognose benodigd weerstandsvermogen
Benodigd weerstandsvermogen (Bedragen x 1 miljoen euro) | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 |
|---|---|---|---|---|---|---|
1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties | 20,0 | 19,0 | 18,4 | 18,8 | 17,4 | 15,9 |
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties | 10,4 | 10,4 | 11,2 | 10,0 | 10,2 | 9,3 |
3.a Meerstad | - | - | - | - | - | - |
3.b Meerstad Noord | 25,0 | 25,0 | 25,0 | 25,0 | 25,0 | 25,0 |
3.c Stadshavens | - | - | - | - | - | - |
3.d. De Suikerzijde | - | - | - | - | - | - |
4. Strategisch bezit | 4,1 | 4,3 | 4,6 | 4,6 | 4,6 | 4,6 |
Totaal | 59,5 | 58,8 | 59,2 | 58,5 | 57,2 | 54,8 |
Toelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:
- Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties:
Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2025 een benodigd WSV van 20,0 miljoen euro uit;
- Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties:
Op dit moment wordt gewerkt aan een aantal gebiedsontwikkelingen waaronder Stationsgebied en De Nieuwe Held. Naar verwachting worden deze gebiedsontwikkelingen met een vast te stellen grondexploitatie vanaf 2025 aan de raad voorgelegd. Ook hier is met behulp van de risicoboxenmethode het benodigde weerstandsvermogen bepaald;
- Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht:
De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;
3.b Meerstad Noord:
Op het deelgebied Meerstad Noord zit een aanzienlijke opbrengsttaakstelling. Dit is een opbrengst boven op de agrarische waarde van de grond. Dit risico werd altijd al met het gemeentelijke weerstandsvermogen afgedekt. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van plannen voor een zonnepark. Insteek is dat Meerstad BV als eigenaar van de grond een opbrengst ontvangt voor tijdelijk gebruik.
In het verleden kwam het risico voort uit de opbrengsttaakstelling terwijl er geen programma onder dit deelgebied lag. Met het uitwerken van de plannen voor een zonnepark wordt er weliswaar aan een nieuw programma gewerkt, maar wordt het risico dat deze grondopbrengst niet geheel gerealiseerd gaat worden hoger ingeschat. Dit heeft een tweetal hoofdoorzaken:
- De grondopbrengst Meerstad Noord wordt voorzien in de periode 2035-2039. Het is nu echter nog onduidelijk hoe en wanneer deze grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd. In 2043 wordt de grondexploitatie afgesloten. Er wordt geen waarde toegerekend aan uitgifte van gronden na 2043. In algemene zin geldt: hoe verder in de tijd een opbrengst ligt, hoe groter de onzekerheid en hoe hoger het risico is;
- Het risico op de lange exploitatieperiode gekoppeld aan de relatieve hoge boekwaarde van dit deelplan, betekent ook een (berekening volgens risicoboxenmethode) hoog risicoprofiel van deze grondexploitatie.
De opbrengst vanuit bijvoorbeeld woningbouw kan door het tijdelijk gebruik voor een zonnepark sowieso pas later in de tijd gerealiseerd worden (ook na 2043). Hierdoor neemt de onzekerheid toe. Er is op dit moment nog geen vastgestelde businesscase op basis waarvan de financiële effecten voor Meerstad en de gemeente totaal in beeld zijn gebracht.
In de grondexploitatie komt het risico Meerstad Noord uit op 25,0 miljoen euro. Dit is conform de vorige inschatting. Dit is het gevolg van een rekenkundige benadering; er wordt nu uitgegaan van een lager bedrag aan toekomstige opbrengsten. Dit risico dekken we in tegenstelling tot de rest van Meerstad wel met gemeentelijk weerstandsvermogen af omdat het risicoprofiel van Meerstad dit extra risico op voorhand niet kan opnemen. In november 2024 heeft de raad besloten het voorkeursmodel voor de ontwikkeling van plangebied Meerstad, inclusief Meerstad Noord, verder uit te laten werken en de financiële consequenties in beeld te brengen voor besluitvorming in 2025.
- Strategisch bezit
Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2025 is een weerstandsvermogen van 4,1 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.
Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen
Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afgeroepen ter voorkoming van netcongestie in de regio Groningen. Stroomaansluitingen komen daardoor op sommige locaties later of met minder capaciteit beschikbaar. Deze vertraging speelde eerder alleen bij grootverbruiksaansluitingen. Inmiddels speelt dit ook bij de kleinverbruiksaansluitingen. In deze paragraaf beperken wij ons tot de het effect van netcongestie op de lopende grondexploitaties.
Bedrijventerreinen
Bedrijven, die al vóór december 2023 een aansluiting hebben aangevraagd of inmiddels een offerte tot aansluiting hebben ontvangen, worden volgens planning aangesloten. De overige bedrijven staan op een wachtlijst. De verwachting is dat deze bedrijven uiterlijk in 2028 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd.
Als een aansluiting niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komt, kan een bedrijf opzoek gaan naar een alternatieve oplossing. Wij merken dat bedrijven zich steeds meer bewust zijn van een (tijdige) aanvraag van hun aansluiting. Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft recentelijk onderzoek laten uitvoeren naar oplossingen voor bedrijven. Op basis van praktijkvoorbeelden komen zij tot concrete oplossingen, zoals (opgewekte) elektriciteit opslaan, overstappen op andere energievormen, capaciteitsbeperkend contract, ‘cable pooling’ of een groepscontract.
Woningbouw
Netcongestie raakt inmiddels ook de kleinverbruikers, waaronder woningen. Enexis werkt ook hier hard aan de verzwaring van het netwerk. De gemeente versnelt dit proces waar mogelijk door de inzet van zogenaamde bouwteams. Helaas is een (verzwaring van de) aansluiting niet altijd mogelijk binnen de termijn van 24 weken. Daardoor komen klanten op een wachtlijst te staan. De verwachting is dat bij lopende aanvragen de woningen uiterlijk in 2027 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd. De aansluitingstermijn van toekomstige aanvragen, waaronder ook de aanvragen in lopende gebiedsontwikkelingen, blijft een onzekerheid.
(Mogelijk) nadelige effecten
De investeringen in het netwerk door Enexis worden betaald vanuit de verbruikerstarieven. Het is wettelijk niet toegestaan om dergelijke investeringen ten laste van onze grondexploitaties te brengen. Daarmee zorgt netcongestie niet direct tot een financieel effect, maar het kan indirect wel leidden tot een vertraging van de uitgifte.
In het uitgiftetempo van de verschillende grondexploitaties is rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie, zover als nu bekend. We houden binnen de lopende gebiedsontwikkelingen de actuele situatie in de gaten. Indien nodig nemen we regie op het tempo van het bouwrijp maken of zullen we sturen op de uitgifte aan kopers met (zicht op) een offerte tot aansluiting. Met de huidige gemeentelijk omslagrente en de indexatie kunnen we het financiële effect van een verdere vertraging in de uitgifte, opvangen binnen het beschikbare weerstandsvermogen.
Samenvatting
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2025-2030 beweegt in een bandbreedte tussen de 54 en 60 miljoen euro. Dit is jaarlijks gemiddeld circa 3,1 mln. lager dan berekend bij de begroting 2025. Dit wordt door meerdere factoren veroorzaakt: vaststellen grondexploitatie NELF-terrein, vrijval van projectspecifieke risico’s Oosterhamrikzone en het slotcalculeren van de grondexploitaite Nesciopark.
Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.